도라지네 이야기

안녕하세요?

현재 뜨거운 감자인 부동산 시장 열기와 관련된 '내집마련'이라는 키워드가 뜨겁습니다.

작년 임대차 3법을 시작으로 양도세, 종부세에 관련된 부동산 세금의 변화를 앞두고 부동산 시장의 열기가 뜨겁다는 생각입니다.

'영끌', '빚투'라는 단어들이 뉴스의 톱 제목으로 오르락 내리락하면서

일명 '상투'잡는 고점(?)에서 집을 구매하는 것 같아서 '내집마련'을 막연하게 미루고

신혼부부면서 미성년자녀 2명인 저희 가정입장에서는 '무주택자' 포지션으로 '주택청약'이라는 '로또(?)'를 생각도 했지만 

다음과 같은 생각들 때문에 내집마련을 위한 준비를 시작했습니다.

1. '주택청약'이라는 것이 원하는 곳에 언제 된다는 보장이 없다.

- 미래에 대한 불확실성이 가장 사람을 힘들게 하는데 자녀를 둘이 있는 상황에서 주거의 안정성이 그 무엇보다 큰 가치라는 생각을 했습니다.

2. '전세대출'로 받을 수 있는 금액이 너무 적다.

- 전세금이 매매금의 70-80%를 상회하는 상황에서 정부에서 지원하는 연봉의 2.5배-3배까지만 지원이 나온다는 상담을 받고 솔직히 포기했습니다. 이사를 희망하는 동네, 아파트를 구매하기 위한 전세자금을 구하는 것이 오히려 어렵다. 

3. '디딤돌대출'과 '보금자리론대출'로 받을 수 있는 '고정 금리'가 상당히 매력적인 시기다.

- 정부에서 지원하는 대출인만큼 '고정금리'와 '저금리'라는 '메리트'가 크다는 사실을 확인할 수 있었습니다. 작년 코로나로 인한 '저금리'시대가 유지되고 있지만 서서히 금리인상이 일어나고 은행권에서 시행하는 대출의 경우는 '변동금리'와 '상대적 고금리'라는 사실을 확인할 수 있습니다.

'저금리+고정금리'로 매매가격의 70%(LTV70%)까지 정부대출을 받는다면, 집을 구매하는 것이 하나의 방편이겠다.라는 생각을 하고 '디딤돌 대출'과 '보금자리론 대출'에 대해서 열심히 공부했습니다.

'대출'을 끼고 '내집마련'이라는 첫 미션을 수행하기 위해서 들었던 가장 큰 질문은 바로

"과연 나는 대출을 받을 수 있는 자격을 갖추고 있는가?" 였습니다. 

흥미롭게도 이 질문에 대한 답변을 듣고자 은행권과 한국주택모금공사 상담을 하면서 느낀 점은 매우 표면적인 절대적인 기준점으로 제시된 '무주택자인가?', '주택시세가 5억원 이하인가?', '부부합산 연봉이 7천만원 이하인가?'와 같은 부분에 대해서만 이야기를 해줄 수 있고 적격과 부적격 그리고 최대 대출한도에 대해서는 명확하게 답변을 들을 수 없다는 것이었습니다.

개인적으로는 많이 황당했습니다.

내가 대출이 나올지 안 나올지 즉, 잔금까지 완전히 치르고 매매를 완료할 수 있는지 불확실한데

먼저 매물을 찾아보고 매매계약서를 가지고 대출을 시작한다는 지점이 말이죠.

그래도 이게 절차임을 재차 확인하고

(1) '원하는 매물'을 구하고

(2) '매매계약서'를 먼저 작성한 이후에

(3) '디딤돌대출'과 '보금자리론대출'을 신청했습니다. 

대출에 대해서 알아보면서 가장 의문이었던 부분이 

'디딤돌대출'과 '보금자리론' 모두 LTV70%까지가 최대 받을 수 있는 대출한도인데 디딤돌 대출의 경우는 2억 (미성년자녀 2명인 경우에는 2억6천) 보금자리론은 3억이라는 한도금액을 따로 가지고 있기 때문에 상대적으로 저금리인 디딤돌 대출을 풀로 받아도 2억6천으로 LTV70%가 덜 받게 되면 나머지 부분에 대해서 보금자리론에서 받을 수 있는가?였습니다.

"검색을 해보시면, 답변이 반반입니다. 누군가는 가능하다. 다른 누군가는 불가능하다." 도대체 현 시점의 정답은 무엇인가???

2021년 5월 26일 현재 작성 시점에서는 

"디딤돌과 보금자리론 동시 신청"이 가능하다. 입니다.

예를 들어, 디딤돌과 보금자리론 동시 신청하게 되면

디딤돌에 대해서 자격심사를 먼저 하고 최종심사까지 마친 뒤 승인여부를 전해듣고 

보금자리론에 대해서 자격심사를 진행합니다. 

신청 방법은 다음과 같습니다. 

1.1. 디딤돌 대출과 보금자리로 대출의 신청자격

-내집마련을 계획하고 가장 걱정하고 신경쓰인 부분이 대출로 잔금을 치를 수 있는 여건이 되는가? 라는 것이었습니다.

-공시된 기준점들을 토대로 명확한 지점들에 대해서는 알 수 있었지만, 실제로 가능한지 여부는 서류를 제출해서 심사를 받아야 안다는 맹점이 존재합니다.

-글 작성일 기준(2021년 5월 20일) 공시된 두 대출의 자격 기준은 다음과 같습니다. 무엇보다 자격 기준과 한도 등 다양한 내용들이 변경이 이루어지기 때문에 가장 중요한 것은 과거의 기록이 아니라 현재 공시된 정보를 참고하는 것이 중요합니다. 아래 링크 확인해 주세요.

[한국주택기금공사] https://www.hf.go.kr/hf/index.do

1.2. 동시신청은 어떻게??

-단일신청의 경우는 더 단순하고 다양한 경로로 신청이 가능하지만

디딤돌과 보금자리론 동시신청의 경우는

알려진 바로는 HF홈페이지에서 신청하는 것입니다.

순서는 디딤돌-> 보금자리론입니다.

1.3. 진행 타임라인은 어떻게??

-온라인상 신청한 날짜와 시간은 2021년4월16일 밤 10시경

-주말 지나 월요일 2021년4월19일 오전 '콜센터 상담'

-2021년4월20일 필요서류 업로드

-2021년4월20일 공사지사 서류접수(대기->완료) 변경

-2021년4월20일 공사지사 대출심사(대기) 상태로 변경

이후 1주일 정도 시간동안 추가로 필요한 서류를 요청을 공사지사 담당자로부터 문자로 안내 받았습니다.

심사 중에 자격에 문제가 될 소지가 있어서 공사지사 담당자분께서 직접 전화주셔서 여러가지 문의를 하셨습니다.

저희 가정의 경우는 육아휴직-출산휴가(90일)-육아휴직(현재까지) 총 3년 이상의 기간을 가지고 있어서

연봉산정에 있어서 소득산정으로 들어가는지 또는 무소득으로 인정해주는지에 따라

부부연봉 합산 기준인 7천만원을 오르락내리락하는 바람에

'디딤돌 대출' 적격/부적격으로 판정이 되는 기로에 있어서 마음고생 좀 했습니다. ^^;;

추후에 정책이 어떻게 바뀔지 모르겠지만, 같은 공사에서 진행하는 다른 프로그램이지만,

이 육아휴직 중 출산휴가 90일에 대한 소득산정의 기준이 다릅니다.

결론부터 말씀드리자면, 

육아휴직-출산휴가(90일)-육아휴직(현재 시점) 총 3년 이상의 기간 육아휴직 중 출산휴가 90일만 근무기록이 있는 경우,

(1) 디딤돌 대출 심사에서는 "무소득" 판정

=> 부부연봉 합산 7천만원 이내로 디딤돌 대출 "최종 승인"

(2) 보금자리론 대출 심사에서는 "소득인정"으로 판정

=> 부부연봉 합산 7천만원을 넘어 "실소유자"요건 3가지 한 가지를 넘는 것으로 판정되서 LTV70%까지가 아닌 LTV60%까지만 대출한도로 제한되었고 그 결과, 디딤돌에서 부족한 LTV70%가 안 되는 일부를 보금자리론에서 받으려고 했었지만 결국 어긋나버렸네요.

이 어이없는 판정기준에 대해서 민원을 넣었지만, 추후 정책 수정에 참고하겠다는 교과서적인 답변만 받았습니다.

졸지에 추가 신용대출을 강제로 집행해야 했네요. ;;

불행(?) 중 큰 다행으로 '디딤돌'심사에서는 '무소득' 판정을 받아서 적격판정으로 최종 승인까지 받았으며

이후 집행할 '지정 은행'으로 '필요한 서류'들을 지참해서 방문했습니다.

다른 분들을 위해서 제가 민원을 넣고 답변을 받은 내용을 공유합니다.

(링크)

몇 가지 세부정책 내에서 불합리하고 납득이 어려운 부분들에 대해서는 민원을 넣어서 답변을 받았지만,

추후 정책 수정에 참고하겠다는 공식적인 답변만 받은 상황입니다.

앞으로 부동산 시장이 어떻게 바뀌고 '내집마련'의 꿈 실현을 위한 길이 험난할지 모르겠지만

다들 좋은 시기에 좋은 집 잘 구하시길 바라며 이 글을 마치겠습니다.

디딤돌+보금자리론 동시대출 진행하실 분들은 아래 블로그를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

https://blog.naver.com/silvy3/222199642333

"제가 수고한 부분이 비슷한 상황에 놓인 분 누군가에게 작거나 큰 도움이 되길 소망합니다."